ישראלים, יפנים, אוסטרלים, אמריקאים ומשקיעים מכל העולם מתעניינים ברכישת נכסי נדל“ן ביוון. זוהי מדינה מאוד אטרקטיבית, עם איים קסומים ורבים מוצאים בה אפשרויות השקעה מעניינות. יש המשקיעים בערים הגדולות כמו אתונה וסלוניקי, יש אשר משקיעים באיים. חלק מהמשקיעים מתרכזים בנדל“ן מסחרי, אפיק השקעה בעל מורכבות גדולה יותר, ואחרים בוחרים בנדל“ן למגורים שהוא קל יותר להשקעה וניהול. אז בואו נשמע עוד קצת על השקעות ביוון ובפרט ענייני המיסוי שיכולים להשפיע על המשקיעים.
יוון מציעה לנו הרבה הזדמנויות השקעה. משקיעים חסרי ניסיון נוטים להתרשם מהנכס לפי מאפייניו, כמו למשל האטרקטיביות של המקום והיוקרה של הפרויקט. אך משקיעים מנוסים אינם ממהרים לחתום על עסקאות בקלות. הם מבינים שחשוב קודם כל לבחון את מדיניות המיסוי של המקום. מדיניות המיסוי והחקיקה המקומית היא פקטור חשוב מאוד בכדאיות ההשקעה והיא צריכה להיבדק בצורה מקיפה, ובעזרתם של עורכי דין ו/או רואי חשבון אשר עוסקים במיסוי בינלאומי והשקעות זרות.
לכל מדינה ישנם חוקי מס שונים ולכן ישנו הבדל בין מיסוי נדל“ן ביוון, לבין מיסוי נדל“ן בישראל או בכל מדינה אחרת. ההבדלים הם לא רק בין מדינות, בהחלט יתכנו הבדלים בין ערים ואזורים שונים בהתאם לתכניות הממשלה והרשויות המקומיות.
ברמת העיקרון ניתן להגדיר את מדיניות מיסוי הנדל“ן ביוון כמדיניות נוחה עבור המשקיעים, כזו המעודדת השקעות. לפני מספר שנים נחתמה אמנת מס בין ישראל ליוון, דבר אשר מקל על ההתנהלות ואף מעניק הטבות מסוימות למשקיעים.
ההכנסות ממיסוי נדל“ן הן אחד ממקורות ההכנסה החשובים של ממשלת יוון , לכן הממשלה היוונית מעוניינת למשוך משקיעים למדינה, דבר אשר יסייע להם להגדיל את ההכנסות. מסיבה זו יוון מציעה מדיניות מס אטרקטיבית, אך באותה הנשימה חשוב לציין שמדניות המס היא מדיניות מורכבת.
מיסוי נדל“ן ביוון על קצה המזלג
אחד המסים שיש ביוון הוא מס רכוש שנתי אשר מתקיים בשתי שכבות. השכבה הראשונה היא מס קרן והשכבה השנייה היא מס משלים. מס הרכוש ביוון (ENFIA) נחשב לאחד הגבוהים באירוטפה וזוהי תוצאה ישירה של המשבר הכלכלי בעשור הקודם, אשר הביא את הממשלה להעלות את המס. הבסיס לחישוב הוא הכפלת השטח במ“ר בשיעור המס ובתוספת מקדמים מסוימים המשפיעים על ערך הנכס כמו מצבו וגילו של הנכס, האם הוא פונה אל הרחוב, זכויות החניה ועוד. במקרים מסוימים ממשלת יוון מעניקה הקלות ופטורים, על מנת לעודד את הכלכלה ולסייע במצבים מסוימים. למשל זה עתה פורסם כי נכסים ב 28 איים קטנים ביוון, אשר ספגו מכה כלכלית קשה בעקבות משבר הקורונה, קיבלו השנה פטור מתשלום המס זוהי שכבת הקרן, אך מתווספת גם שכבת המס המשלים, מה שמסבך מעט את העניינים, אך גם מביא איתו אפשרויות שונות. ברמת העיקרון על פי המס המשלים, על חברות המחזיקות בנכסים להוסיף עוד 0.55 אחוז על ערך הנכס הכולל, אך במידה והנכס משמש לצורך פעולתם העסקית, המס מופחת לשיעור של 0.11%. עבור משקיעים פרטיים המס המשלים הוא מס פרוגרסיבי בשיעור של 0.1-1.15 אחוז, החל מרף של 200,000 אירו.
אך מס רכוש הוא אנו המס היחידי. ישנו גם מס רכישה המתבסס על שווי הנכס, אך כאן עליכם להיות זהירים. ישנו שוני בין שווי הנכס על פי רשויות המס לבין הסכום שאתם שילמתם עבורו. יש לבדוק זאת מראש.
ביוון ישנו גם מע“מ על רכישת נכסים כאשר רוכשים את הנכסים ישירות מהיזם. המע“מ מוטל על נכסים שאושרו לבנייה החל משנת 2007. אם מצאתם נכס שאושר לבנייה לפני 2007, זוהי עשויה להיות הזדמנות.
כמו כן ישנו מיסוי מדורג על ההכנסות מהנכס (שכר הדירה) ומס מכירה. אז רגע אחד לפני שאתם חותמים על חוזה וחולמים על אחוזי התשואה, כדאי שתדעו מהם שיעורי המס שאתם צפויים לשלם. חשוב מאוד להיעזר באנשי מקצוע המכירים את שוק הנדל“ן היווני והחקיקה המקומית, על מנת לנתח את ההשקעה ולבצע את העסקה באופן אשר מאפשר לכם להפחית את תשלומי המס.
תחזית המס לשנת 2021
כאשר הכה ביוון המשבר הכללי ב 2008, ממשלת יוון נאלצה להתמודד איתו בין היתר באמצעות שינויים במיסוי. אך לכל תקופה יש את הצרכים שלה; בשנים האחרונות, כאשר יוון החלה להתאושש מהמשבר הכלכלי ,נערכו שינויי מס אשר השפיעו גם על מיסוי הנדל“ן. מה ששינה את המסלול היה משבר הקורונה אשר נחת על העולם בהפתעה ושוב פגע בכלכלת יוון. עוד לפני משבר הקורונה ממשלת יוון החלה לקצץ במס הרכוש, ועל הפרק עמד קיצוץ נוסף אשר תוכנן לשנת 2020, אך בעקבות הקורונה נעצר. אך התחזיות הן שהפחתת המס כן תצא אל הפועל במהלך שנת 2021, לצד הטבות נוספות לצורך הנעת הכלכלה לאחר משבר הקורונה. כמו כן ועדה מיוחדת שמונתה על ידי הממשלה ממליצה להפחית גם את המס המשלים.
הערה על תשלומי מס
ביוון, כמו בישראל וכמו בכל מדינה אחרת בעולם מידי פעם ישנם שינוי חקיקה המשפיעים על מדיניות המס. אלו יכולות להיות רפורמות גדולות המשפיעות על כל המדינה או מדיניות נקודתית הקשורה למקומות מסוימים. בסופו של דבר מיסוי הוא כלי שיש בידי הממשלה לעודד ולנווט מגמות שונות לפי האינטרסים הלאומיים. בשורה התחתונה אנו מנסים להגיד כי מדיניות המס עשויה להשתנות. לכן כאשר מעוניינים לבצע השקעות נדל“ן ביוון חשוב להיוועץ במומחים העוסקים בנושא ומודעים לחקיקה העדכנית. מאמר זה, כמו גם אחרים, יכול לתת לכם רקע כללי, אך הוא אינו תחליף לייעוד מקצועי של מומחי נדל“ן ומיסוי המכירים את השוק היווני ומצבי מיסוי מורכבים כפי שעשויים להיווצר בהשקעות בינלאומית. כמו כן ישנה חשיבות גדולה לתכנון מס נכון אשר יאפשר לכם לצמצם את חבות המס.
מס שבח
הפטור ממס שבח הוא יתרון עצום למשקיעים הישראלים . לישראל יש כיום אמנות מס בינה לבין מספר מדינות, ביניהן יוון. לעניין זה השפעה גדולה על השקעות נדל"ן ביוון. האמנה הייחודית בין ישראל לבין יוון בדבר מניעת מסי כפל מתייחסת גם אל תחום הנדל"ן, והייחודיות שלה לעומת מדינות אחרות הוא המיסוי נגבה באזור שבו הנדל"ן נמצא. כלומר, אם ישראלי מוכר נכס מקרקעין ביוון מי שיגבה את המסים הם היוונים בלבד, ורשות המסים בישראל לא תוכל לדרוש את חלקה.
