greece-nadlan.co.il

השקעות נדל"ן בחו"ל - שלבים בהשקעה

דברו איתנו

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם לשיחת ייעוץ

כשמדובר ברכישת נכס מרחוק או השקעות נדל"ן בחו"ל, סכום הכסף הנדרש להשקעה מינימלית במקומות רבים בעולם, נמוך יותר מהסכום הנדרש בארצנו הקטנטונת- ואכן ישראלים רבים בוחרים בהשקעה בנכס בחו"ל כמקור הכנסה נוסף. בין אם אתם עדיין עושים צעדים ראשונים בתחום ובין אם אתם מנוסים וותיקים- מציאת זירת נדל"ן אטרקטיבית, תכנון נכון ובניית תכנית אסטרטגית לטווח הארוך- הם חלק בלתי נפרד מהדרך, כמו גם הלב והמפתח להשקעה בטוחה ומניבה! לפי המודל שפיתחנו, ישנם מספר שלבים עיקריים בדרך לרכישת נכס במטרה הטובה והבטוחה ביותר –

שלב ראשון: בירור צרכים

בשלב ראשון נערוך בדיקה מקיפה של צרכי הלקוח, יכולתו הפיננסית ואופי ההשקעה המבוקש. על ידי כך נוכל להתמקד ולאתר נכסים ספציפיים, מתוך מגוון הנכסים הקיימים, אשר תואמים את פרופיל ההשקעה של כל לקוח.

שלב שני: איתור השקעה רלוונטית

בשלב השני נאתר הזדמנויות השקעה המתאימה לקריטריונים של כל לקוח, נבצע סקירה מקיפה על כל נכס רלוונטי ונכין תכנית עסקית בה נציג את האסטרטגיה ומטרת ההשקעה הן לטווח ה ארוך והן לטווח הקצר מועד. המטרה שלנו היא לאתר הזדמנויות השקעה במחיר הנמוך משמעותית ממחירי השוק הקיימים.

שלב שלישי – רכישת הנכס

לאחר שהגענו להסכמה על תנאי העסקה עם המוכר, נתחיל בתהליך הרכישה הכולל שכירת עורך דין, בדיקת נאותות על הנכס ובעליו הכולל בדיקת בעלות, רישום בטאבו, היתרי בניה וכו.

שלב רביעי- השבחה

בשלב זה, אם יש צורך, נחל בשיפוץ והשבחה של הנכס בעזרת קבלנים ואנשי מקצוע מקומיים, ובכך נעלה את מחיר הדירה ואת דמי השכירות.

שלב חמישי -הוצאה להשכרה\מכירה

כעת נותר להוציא את הנכס למכירה או שכירות. כאשר מביאים שוכר, יש לבצע בדיקות מקיפות ולאמת את איתנותו הכלכלי. בנוסף, נמצא חברת ניהול אמינה ומקצועית שתוכל לנהל את הנכס מקרוב ולטפל בדיירים ובמבנה.

שלב שישי – קבלת תמורה

לאחר שכירת חברת ניהול ואיתור דיירים לנכס, כעת נותר ליהנות מנכס מניב לאורך זמן, ולהתחיל לחשוב על הנכס הבא.

אין ספק, על השקעות נדל"ן להיות מניבות ואטרקטיביות, אך כדי לאתר, לרכוש ולנהל נכון נכס אשר יעמוד בקריטריונים הקריטיים האלה, צריך לעבוד נכון- ולעבוד נכון, זה לא בהכרח לעבוד לבד. ליווי שוטף של התהליך הוא בהחלט שירות שאין לזלזל בו. ליווי שוטף מקצועי וברמה הגבוהה ביותר יהיה לצדכם לאורך כל הדרך- איתור נכס המתאים לצורך שהגדרתם, רכישת הנכס, השבחת הנכס וכמובן מכירה או השכרה שלו שתניב תשואה מרשימה. ייסדנו את ההצלחה שלנו על בסיס עקרונות אלו. אנו מאמינים שהצלחה היא שילוב של עמל רב, יושרה וגם מזל. אנו מאוד נאמנים ללקוחות שלנו ומעריכים את האמון שהם נותנים לנו חזרה. info@greece-nadlan.co.il

מדוע יוון?

שוק נדל"ן עולה

לאחר תשע שנים ארוכות של שפל מחירי הבתים באזורים העירוניים ביוון עמדו בפני עלייה של 9.32% ברבעון השלישי של 2019 וצפוי להימשך גם בשנים הקרובות.

תשואה גבוהה

התשואה ו ה UPSIDE ביוון באזורים המבוקשים בערים הגדולות ובאיים מהגבוהים בעולם.

מחירים אטרקטיביים

בעקבות משבר הדיור שהביא לקריסת מחירי הנדל"ן ביוון ונמשך עד 2017, מחירי הדיור ביוון נמוכים משמעותית לעומת מדינות אחרות באירופה, בעיקר בערי הבירה. המחירים באתונה, הנחשבת לעיר מסחר ותרבות מרכזית באירופה מזה אלפי שנים, נמוכים בעשרות אחוזים מערים אחרות כברלין, לונדון, אמסטרדם וכו'.

השקעות נדל“ן בחו“ל – יתרונות וחסרונות

מיוון ורומניה, ועד ארצות הברית ופנמה, אנו תמיד שומעים על הזדמנויות השקעה בפרויקטים למגורים ו/או פרויקטים של נדל“ן מסחרי, אך האם זה כדאי? ישראלים רבים מתעניינים בכניסה לשוק הנדל“ן בחו“ל. הם מבינים שזהו אפיק השקעה אשר יכול להפיק תשואות משתלמות. בעיקר בהתחשב בכך שכבר כמה שנים טובות ההשקעות בבנקים מביאות לנו ריביות נמוכות, כך גובר העניין בהשקעות אלטרנטיביות אשר יכולות לייצר תשואה גבוהה יותר. חלק משקיעים בשוק הנדל“ן המקומי וחלק משקיעים בחוץ לארץ, וכמובן יש את אלו שרק חולמים להשקיע, לא חוקרים את הנושא ונשארים עם פחדים ומעצורים. מה שמעניין הוא שבקרב אלו אשר משקיעים בנדל“ן בחו“ל ישנם רבים שאינם יכולים להרשות לעצמם להשקיע בנדל“ן בארץ והם נהנים מרף כניסה נמוך יותר. כלומר עבורם השקעות נדל“ן בארץ הן משימה בלתי אפשרית ואילו בחו“ל הם כן יכולים להשקיע. ישנם גם רבים שמהססים כבר שנים ולא יודעים אם כדאי או לא כדאי ויש להם כל מיני חששות. איננו מזלזלים בחששות, אנו דווקא מעודדים לחקור ולהכיר את השוק ולא למהר לבצע השקעות חסרות אחריות. בשורה התחתונה, להשקעות נדל“ן בחו“ל יש יתרונות ויש גם חסרונות. אז בואו ננסה להבין מהם היתרונות של השקעות נדל“ן בחו“ל, מהם החסרונות וכיצד ניתן להתמודד עם החסרונות.

היתרונות של השקעות נדל“ן בחו“ל

יש לכם סכום כסף פנוי להשקעה ואתם חושבים היכן כדאי להשקיע. חושבים על השקעות נדל“ן ביוון או אולי במדינות אחרות אשר נמצאות מעבר לים? יש לכך כמה יתרונות כפי שנראה:

פיזור השקעות – כאשר מדברים על השקעות, הדבר הבסיסי ביותר הוא בניית אסטרטגיית השקעה אשר מפחיתה את הסיכונים על ידי ביזור השקעות. בואו נניח ואתם משקיעים אך ורק במניות של ענף התעופה, פגיעה בענף יכולה לגמור אתכם כלכלית. לכן מפזרים את ההשקעות בין ענפים שונים. וכמובן שלא שמים את כל הביצים בסל אחד – לא ניתן להשקיע אך ורק בשוק ההון, יש לגוון את תיק ההשקעות וזוהי הסיבה מדוע אנו בוחרים להשקיע גם בנדל“ן. וגם בתוך שוק הנדל“ן לא נרצה להיות תלויים בכלכלתה של מדינה אחת בלבד, ולכן נרצה להשקיע גם בנדל“ן בחו“ל. אסטרטגיה כזו של פיזור השקעות מפחיתה את הסיכונים.

חוזק השקל – השקל נחשב למטבע חזק ויציב, וחוזקו של השקל מאפשר לממן בקלות גדולה יותר הזדמנויות השקעה בחו“ל. כבר כמה שנים שהשקל הישראלי מתחזק מול הדולר. מטבעות הם דבר תנודתי, אך נכון לעכשיו נראה שישנן הזדמנויות הנובעות מחוזקו של השקל. בעולם ההשקעות נפתחות בינינו הזדמנויות שצריך לנצל.

הזדמנויות השקעה (עלויות כניסה נמוכות) – רכישת דירת מגורים במדינת ישראל, בהשוואה לרמת השכר היא כמעט משימה בלתי אפשרית. אך במקרים רבים תוכלו למצוא בחו“ל הזדמנויות השקעה טובות יותר. זה יכול לנבוע מסיבות שונות, כמו שוק מקומי חלש יותר (במדינת היעד) שבו יוקר המחיה הוא נמוך יותר ומדינות ממשלתית שונה בתחום הבנייה. כמו כן במדינות זרות אין מחסור כה חריף בקרקעות לבנייה כפי שיש לנו בישראל ולכן ההיצע יכול להיות גדול יותר ולפיכך מחירי הנכסים זולים יותר. למעשה מדובר באוסף של משתנים גאופוליטיים אשר עשויים לפתוח חלון הזדמנויות בחו“ל.

פוטנציאל לתשואות גבוהות – כאשר אנו משקיעים בנכס נדל“ן, בארץ או בחו“ל אנו בסופו של דבר מעוניינים בתשואות. בכל מדינה תוכלו לקבל תשואות שונות, ויכול להיות גם שוני בין ערים שונות בתוך המדינה. אך על פי הניסיון והסטטיסטיקות נראה ששוק הנדל“ן בחו“ל מייצר תשואות גבוהות יותר מאשר השוק המקומי. בארץ תשואה של 3.5% אחוז על נדל“ן למגורים נחשבת לתשואה גבוהה, ואילו בחו“ל ניתן להגיע לתשואות של 7%-8% ! כאשר אנו עושים את החשבון ורואים שיש לנו מצד אחד רף כניסה נמוך, ומצד שני תשואות גבוהות זה בהחלט הופך את השקעות הנדל“ן בחול לאלטרנטיבה מעניינית.

החסרונות

למרות היתרונות והכדאיות של השקעות נדל“ן בחוץ לארץ, לא הכול מושלם – יש גם חסרונות ואסור לכם להתעלם מהחסרונות. צריך להיות מודעים לחסרונות ולקחת אותם בחשבון לפני שאתם ממהרים להשקיע את מיטב כספכם. החסרונות הם אינם סיבה לוותר על האפשרות של השקעה בחו“ל, אלא עוד שיקול שצריך לקחת בחשבון. אם נהיה מודעים לחסרונות שיש להשקעות נדל“ן בחו“ל בוודאי נוכל למצוא את המענה הראוי שיסייע לנו להתמודד איתם. אז מהם החסרונות שאיתם אתם עשויים להתמודד בהשקעות נדל“ן בחוץ לארץ?

עוקצים – לא אחת שמענו על מקרים של ישראלים אשר נעקצו. נוכלים מכרו להם חלום להתעשרות מהירה, ניצלו את חוסר הידע שלהם בשוק הנדל“ן ובמדינת היעד ומכרו להם נכסים חסרי ערך ,או סתם נמלטו עם כספם. בהחלט ישנו חושש מעוקצים כאשר עושים עסקים בחוץ לארץ וחשוב להיות זהירים ולבחור בזהירות את האנשים שאתם עושים איתם עסקים.

חוסר הכרות עם השוק בחו“ל – ביצוע עסקאות נדל“ן הוא דבר מורכב; מעורבים בו שמאים, עורכי דין, יועצי מס ורואי חשבון. ישנם חוקים ופרוצדורות שונות אשר יכולות להיות שונות מאוד ממה שאתם מכירים בארץ. חוסר ההכרות שלכם עם המדינה שבה אתם רוצים להשקיע, החוקים שלה ומדיניות המס יכול להיות בעיה. למשל כאשר מציעים לכם נכס במחיר מציעה, אינכם יודעים האם האם יש עלויות נוספות המשפיעות על הכדאיות כמו מס רכישה, ארנונה וכו. אתם אפילו לא יודעים מהן הפרוצדורות המקובלות במדינה לצורך רכישת נכס.

הבדלי שפה – גם הבדלי השפה יכולים להיות מכשול. למשל מסמכים משפטיים בדרך כלל צריכים להיעשות בשפה המקומית ואז יש צורך בעזרתם של מתורגמנים. אך אין מדובר אך ורק במסמכים, אלא כל ההתנהלות; מי שאינו שולט בשפות זרות עשוי להיתקל בקשיים בהתנהלות, בעיקר אם ינסה לעשות זאת לבדו. יהיה לו קשה לאתר את הנכס, לבחון את הכדאיות ואולי אפילו למצוא את מיקום הנכס.

התנהלות בשלט רחוק – נכסים דורשים תחזוקה ותשומת לב אישית. אם למשל ישנם אנשים המתעניינים בנכס ורוצים לראות אותו לפני שהם שוכרים, או לקבל את פניהם של שוכרים חדשים. כמו גם כל עניין פרוצדורלי הקשור לנכס. כאשר הנכס נמצא רחוק זה עשוי להיות בעייתי, למרות שיש פתרונות הנותנים מענה בדיוק למצבים אלו.

חוסר הכרות עם השטח – אם אתם משקעים במקום מוכר, כמו למשל השקעות נדל“ן בתל אביב, אתם בוודאי מכירים את מאפייני העיר השונים. אתם יודעים מהם האזורים המבוקשים בקרב סטודנטים ותיירים, מהם האזורים בהם יש שיעורי פשע גבוהים, מהם אזורי הבילויים, היכן נמצאות תשתיות התחבורה וכל המאפיינים אשר יכולים להשפיע על הערך של הנכס. אך כאשר אתם משקיעים בנכסים בחו“ל אתם לא מכירים את הרחובות, השכונות השונות וכל אותם מאפיינים חשובים. גם אם ביקרתם שם פעם אחת, זוהי עדיין לא הכרות מספיקה. אתם עלולים למצוא את עצמכם משקיעים את כספכם באזור חסר ביקוש.

מחסומים פסיכולוגים – לאנשים רבים ישנם מחסומים פסיכולוגיים בכל הנוגע להשקעות בחו“ל. אין לזה סיבות רציונליות, אלא בעיקר מחסום מחשבתי ודעות קודמות אשר מבוססות על רשמים ולא על בדיקת עובדות.

חו“ל זה לא מקום אחד

כאשר מדברים על עסקאות נדל“ן בחו“ל חשוב לזכור שיש הבדל בין אוסטרליה, הונג קונג, יוון או ברלין. וגם אם נסתכל על מדינה מסוימת כמו יוון, ישנו הבדל בין השקעות באתונה, מיקונוס או סלוניקי. לכל מקום יש את המאפיינים שלו אשר יכולים להשפיע על כדאיות העסקה. למעשה יתכנו גם הבדלים בין שכונה זו או אחרת בתוך אתונה. רשימת היתרונות והחסרונות שהבאנו בפניכם היא רשימה כללית אשר אינה לוקחת בחשבון את המאפיינים של כל מדינה. קצת קשה לעשות השוואה בין השקעה בנדל“ן בישראל לבין השקעה בחו“ל מבלי לבדוק זאת לגבי מדינה ספציפית. זוהי גם אחת הסיבות מדוע אנחנו מתמחים ביוון ולא מתפזרים בין השקעות במדינות שונות, אנו מעדיפים להתמקצע בשוק אחד. יוון זהו השוק שבו אנו מבינים.

לסיכום הנושא אנו יכולים להגיד שלא הכל ורוד, ובשום פנים ואופן אסור למהר לפזר כספים ללא אחריות. חשוב להיות מודעים גם ליתרונות וגם לחסרונות ולעשות שיקולים עניינים בטרם ההחלטה לבצע את ההשקעה. עיקר הבעיה בהשקעות נדל“ן בחו“ל היא חוסר ההכרות וחוסר ההבנה של השוק במדינת היעד, במקרה שלנו יוון. אך זוהי הנקודה שבה אנו יכולים לעזור לכם ולהביא לכם ערך. לנו יש היכרות עשירה עם יוון, עסקאות הנד“לן, הפרוצדורות ומדיניות המיסוי. אנחנו יכולים לעזור לכם באיתור נכסים, אנשי מפתח אמינים לביצוע העסקה וניתוח של כדאיות העסקה. העבודה איתנו יכולה לנטרל את החסרונות של ההשקעה בחו“ל.