שוק הנדל"ן ביוון סבל בחלקו ממיתון, ולבסוף כאשר הוא עלה לאחר כל אותן שנים, התרחש וירוס הקורונה. ההתפרצות של המגפה ניפצה את הכלכלה במדינות רבות והדבר הוביל לכך שמשקיעים זרים החלו לחשוב האם ההשקעה שלהם הלכה לשווא או לא.
למרות שרוב האנשים חשבו כי הפחד שלהם מתגשם, מומחים אומרים אחרת. אנחנו נדון על האופן שבו מחירי הבתים ביוון ימשיכו לצמוח ב-2020 וב-2021. אבל לפני כן, כיסינו את האופן שבו מחירי הבתים עלו בחזרה ב-2019.
עליית המחירים ב-2019
לאחר תשע שנים ארוכות של שפל מחירי הבתים באזורים העירוניים ביוון עמדו בפני עלייה של
9.32% ברבעון השלישי של 2019. הפעם האחרונה שבה מחירי הבתים עלו לפני כן הייתה
ב-2004 והאחוז היה 2.35% בלבד. כפי שניתן לראות, העלייה הייתה באופן משמעותי גבוהה יותר!
תנופה זו התרחשה גם בערים המרכזיות ביוון. לדוגמא, המחירים בסלוניקי עלו ב 8.52% וזהו זינוק עצום בהשוואה לעליה הקודמת של 1.32% ב-2007.
מחירי הבתים באתונה עלו ב 11.9% בסוף הרבעון השלישי ב-2019, זה הכי גבוה מהעלייה הקודמת ברבעון השני של 2006 שהייתה רק 2.21%.
בערים אחרות ביוון, המחירים עלו ב 6.87% ברבעון השלישי של 2019 וזהו זינוק משמעותי מעלייה של 0.8% משנה לשנה.
אם אתם תוהים מה קרה בין לבין, תנו לי לעדכן אתכם. מחירי הבתים ביוון בין השנים
2008-2018 צנחו בשיעור של 40.8%! כעת אתם אולי שואלים מדוע מחירי הבתים התחילו לעלות בצורה כה חדה, ובכן, זו הסיבה לכך:
ממשלת יוון ראתה בזה כהזדמנות להעלאת השקעות חוץ ישירות והיא עשתה זאת. הם החלו להציע מגורים למשקיעים זרים אשר השקיעו הון של 250,000 אירו בעסקי הנדל"ן שלהם, אפילו אם היה מדובר בתושבים שאינם חלק מאיחוד האירופי. סידור זה תקף לחמש שנים ואז יהיה ניתן לחדשו.
הם קיבלו החלטות נוספות שיחזקו את הסיכוי ויהפכו אותו להרבה יותר אפשרי לא רק עבור משקיעים זרים, אלא גם עבור מקומיים. להלן ההחלטות:
- השעיית תשלומי מע"מ עבור נכסים שלא נמכרו ועבור היתרי בנייה חדשים
- הפחתת מס ברכוש יחיד
בעבר, המיסים הגבוהים הרתיעו משקיעים, אבל לאחר שההחלטות הללו התקבלו ויושמו, ההשקעות החלו והתוצאה הייתה פנומנלית.
ב-2019, נראה כי מגזר הנדל"ן עלה ל1.45 מיליארד אירו וזו עלייה של 28% מ-2018. לא רק זה, הנדל"ן לבדו תרם 35% לכלל ההשקעות החוץ הישירות של יוון המוערכות ב 4.1 מיליארד אירו.
ההשפעה של וירוס הקורונה על עסקי הנדל"ן ביוון:
הקורונה בהחלט גבתה מחיר בשוק הנדל"ן של יוון כפי שהשפיעה על שאר העולם. בדיוק כמו חיינו, נראה כי השוק קפוא. הממשלה נאלצה להפנות את תשומת ליבה אל עבר בלימת הוירוס והמשקיעים החלו להרגיש מוזנחים בשל החוסר וודאות העולה.
ביקוש זר היה הכוח המניע של השוק, אבל זה לא קיים עוד. אפילו העסקאות העיקריות שבוצעו לפני כן נעצרו או פשוט בוטלו. לכן, אנחנו יכולים לומר בוודאות כי השוק מושפע מוירוס הקורונה. אולם, השפעה זאת נכון לעכשיו היא מינורית, שכן מחירי הבתים ביוון ברבעון השני של 2020 עלו ב כ 4.1 אחוז , כאשר ברבעון הראשון של 2020 עלו המחירים ב כ 6.6%.
אפילו לאחר שמצב וירוס הקורונה ייפתר, המשקיעים לא מתכוונים לבצע מהלכים במהירות. במקום זאת, הם יבצעו הערכה של ליבת השוק ואת מקומם בתוכו. אם ימצא כי המגפה טלטלה את ליבת השוק ביוון, הסיכויים הם שהם ימנעו מלהשקיע בו. אולם, הסיכויים לכך מועטים.
המודולים של מעבר מהשכרה בטווח הקצר להשכרה בטווח הארוך:
מגזר הנדל"ן תלוי בעיקרו על מגזרים אחרים ואחד מהמגזרים המרכזיים שהנדל"ן תלוי בו הוא תיירות. עקב התיירות הגבוהה ביוון, בעלי נכסים רבים פעלו על פי שיטת השכרה בטווח הקצר להבטחת רווח מקסימלי.
אולם, מגזר התיירות נכנס להקפאה בשל המגפה והמודול של השכרה לטווח הקצר לא קיים עוד. זה מכריח בעלי נכסים לעבור ממודול עסקי לטווח הארוך.
נמצא כי בעלי קרקרעות רבים נמצאים בחובות מכיוון שהם לקחו מלכתחילה כמויות נכבדות של הלוואות למימון הנכס והם ציפו לשלם אותן באמצעות הרווחים משיטת ההשכרה לטווח הקצר.
מכיוון שזו לא אפשרות שקיימת עוד, הם מסתפקים כיום בהשכרה לטווח הארוך ורבים מהנכסים מרוהטים היטב והמחירים גבוהים מאוד.
בנימה חיובית יותר, בעלי הנכס ייאלצו בקרוב להתאים את המחירים בשל הלחץ מהמתחרים ותהיה רמה משמעותית של תחרות מכיוון שרוב בעלי הנכסים עושים את המעבר.
לאחר שהאבק ישקע, בעלי הנכסים הנותרים יצטרכו לעבור שוב לשירות השכרה לטווח הקצר והמעבר הזה יהיה יותר מקצועי מכיוון שאנחנו יכולים לצפות כי יופיעו חברות מקצועיות שינהלו את אותם הנכסים. זה יבטיח צמיחה יציבה ב-2020 ו-2021 ותגרום לכך שמחירי הנכס יעלו.
כיצד מחירי הנדל"ן יתחילו לעלות שוב?
שוק הנדל"ן ביוון, כמו שוקי נדל"ן אחרים בעולם, נפגעו קשות מוירוס הקורונה. שוק הנדל"ן ביוון תלוי מאוד במגזר התיירות והוא כרגע נמצא בקיפאון, וכתוצאה מכך שוק הנכסים גם.
הגורם העיקרי מאחורי נפילתה של יוון הוא הממשלה וכעת כשיוון נמצאת בעלייה ויש לתת קרדיט על כך לממשלה. הממשלה הנוכחית לקחה החלטות שהובילו לעלייה זו של השקעות זרות בנכסים ביוון. למעשה, בסקר גדול שנערך על ידי EY Survey בקרב משקיעים זרים, כ 77% היו מרוצים מהתמודדות ממשלת יוון עם משבר הקורונה.
הם כבר הכירו בכך כי מגזר התיירות ביוון יגדיר את האופן שבו שוק הנדל"ן יתקדם בהמשך הדרך וזה רציונלי לחלוטין. הם נוקטים בצעדים נהדרים בהפיכת יוון לנקייה מקורונה והם מצליחים בכך. אם הכל ילך כשורה, התיירים לא יהססו לבקר ביוון.
זו הקלה שננקטו צעדים רבים וחשובים כך שיוון תוכל לצאת מזה בצורה חלקה. ממשלת יוון כבר פתחה מחדש רישוי קרקעות והיא מאפשרת הליכים משפטיים הקשורים לעיקולים ומשכנאות.
סיכום:
כפי שניתן לראות, עסקי הנדל"ן ביוון צמחו בשל התוכניות שהפעילה ממשלת יוון. אולם, וירוס הקורונה פגע בשוק והוא נותר במצב קפוא יחד עם מגזרים אחרים שקשורים אליו.
אכן, ממשלת יוון לקחה צעדים כדי להתגבר על כך ויש לה תוכניות שיחזירו את צמיחת עסקי הנדל"ן. אז אנחנו יכולים לצפות כי מחירי הבתים ביוון ימשיכו לעלות ב-2020 וב-2021 כאשר סביבה מתאימה תספק צמיחה מתמשכת.
